Immer weniger Einkaufszentren

Der Handel zeigt sich expansionsfaul. Heuer werden trotzdem wieder zwei Einkaufszentren neu eröffnen. Die Mieten sinken.

© Hey! Steyr/Rutter Immobilien Gruppe

Man kann es auch positiv formulieren: "Im Retailbereich wird es auf keinen Fall langweilig." Walter Wölfler, der Einzelhandelsexperte des Immobiliendienstleisters CBRE spricht damit den Umbruch an, in dem sich die Branche befindet. Jörg Bitzer vom Mitbewerber EHL bringt die Lage so auf den Punkt: "Der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist derzeit der schwierigste Teilbereich des österreichischen Immobilienmarkts." Die beiden wohl größten Immobilienspezialisten des Landes legten zu Jahresbeginn ihre Marktberichte für das Jahr 2018 samt Ausblick für 2019 vor. Darin kommt einem vieles schon bekannt vor: Nach wie vor ist enorm viel Geld von Anlegern auf dem Markt. Die Zinsen sind und bleiben niedrig, auch die Aktienmärkte haben sich zuletzt nur äußerst bescheiden entwickelt. Also wird weiterhin kräftig in Immobilien investiert, wo immer noch überdurchschnittliche Renditen winken. Doch im Gegensatz zu vor ein paar Jahren denken Investoren bei Immobilien nicht gleich als erstes an Einkaufszentren. Und auch nicht als zweites. Wie CBRE berichtet, waren im Vorjahr erstmals Wohnimmobilien die beliebteste Investitionsklasse, in die rund 30 % von jenen 4 Mrd. Euro flossen, die in Österreich in Immobilien investiert wurden. Annähernd gleichauf lagen Bürohäuser, erst auf Platz 3 folgten Einzelhandelsimmobilien. Kein Wunder: Die Besucherzahlen in den Shopping-Centern sinken und der Leerstand stieg bereits auf ca. 5 %, wie EHL berichtet.

Neue EKZ in Steyr und Parndorf
2018 wurden nur 43.000 m2 an neuen EKZ- und FMZ-Flächen eröffnet. Das war der niedrigste Wert seit Jahrzehnten. Zwei neue Fachmarktzentren im burgenländischen Siegendorf sowie in St. Pölten kamen hinzu, der Rest entfiel auf Erweiterungen bestehender Einkaufszentren. Heuer wird diese Zahl auf 45.000 m2 nur leicht steigen, prognostiziert CBRE. Wobei diesmal wieder zwei "richtige" Einkaufszentren eröffnen: Im April wird in Steyr das Hey! Steyr mit 15.000 m2 vermietbarer Fläche aufsperren, Ankermieter ist Steinecker mit 2.000 m2, weitere große Textilmieter sind C&A und Fussl. Außerdem rechnet CBRE für heuer noch mit der Eröffnung des 18.000 m2 großen Frunparks in Parndorf. Zusätzlich wird in Voitsberg ein neues Fachmarktzentrum eröffnet (7.500 m2), und in Wels wird der Welas Park, in Leoben das Star Center erweitert.

Rückläufige Verkaufsflächen
Trotz dieser Neueröffnungen beobachtet Jörg Bitzer von EHL seit Jahren in Summe rückläufige Verkaufsflächen, da vor allem in B- und C-Lagen mehr Läden für immer geschlossen werden als in Einkaufszentren neu entstehen. "2018 ging die Gesamtverkaufsfläche um gut 1,9 % zurück", weiß der Einzelhandelsexperte. "Österreich startete aber auch von einem extrem hohen Niveau und war im europaweiten Vergleich mit Einzelhandelsflächen eher überversorgt. Eine gewisse Konsolidierung tut dem Markt daher in jedem Fall gut." Die Nachfrage nach neuen Flächen von Vermieterseite ist derzeit zäh, sind sich die Immobilienexperten einig. "Tendenziell setzen Retailer auf weniger Standorte, dafür aber größere Flächen, um ihre Unternehmen und Marken zu inszenieren", berichtet Wölfler. "Die Retailer werden selektiver, schauen sich die Flächen genauer an und überlegen Markteintritte gut." Laut EHL konzentriert sich die Expansionstätigkeit internationaler Retailer derzeit auf 25 europäische Städte, Wien rangiert dabei unter den Top 10. Waren im Jahr 2017 noch 32 internationale Marken neu auf den österreichischen Markt gekommen, zählte CBRE 2018 nur 25 Neueintritte, darunter Marken wie Apple, Decathlon, Manufactum, Hema und & Other Stories.

Bloß: Genau dort, wo viele dieser internationalen Marken hinwollen, nämlich auf den Wiener Top-Lagen am Kohlmarkt und am Graben, "lassen sich schlicht keine neuen Flächen hervorzaubern", bedauert Jörg Bitzer. "Die Nachfrage wäre hier jedenfalls so hoch wie wohl in keiner anderen heimischen Einzelhandelslage." Auch in der Stadt Salzburg gebe es Bedarf – aber "kaum Chancen auf Genehmigungen". In beiden Fällen wird die Nachfrage stark vom Tourismus getrieben, der als Frequenzbringer für den Einzelhandel immer wichtiger wird. Glück für die dortigen Immobilienbesitzer: Immerhin bleibt in den wenigen absoluten Top-Lagen das Mietniveau stabil, während "zuletzt in so gut wie allen anderen Lagen tendenziell Preisabschläge bei Neu- und Wiedervermietungen" akzeptiert werden mussten, wie Bitzer berichtet.